Bài viết này cung cấp thông tin toàn diện và cập nhật nhất về quy trình mua nhà định cư New Zealand, giúp bạn hiểu rõ các quy định pháp lý, chi phí thực tế và những bước cần thực hiện để sở hữu ngôi nhà mơ ước tại xứ sở Kiwi.

Người nước ngoài có được mua nhà ở New Zealand không?

Quy định pháp lý theo Đạo luật Đầu tư Nước ngoài

Theo Đạo luật Đầu tư Nước ngoài năm 2005 và Đạo luật Sửa đổi năm 2018, New Zealand đã siết chặt quyền sở hữu bất động sản của người nước ngoài nhằm bảo vệ thị trường nhà đất nội địa và kiểm soát giá cả. Hiện tại, chỉ những nhóm đối tượng sau được phép mua nhà tự do mà không cần xin phép:

Các đối tượng được phép mua nhà tự do:

• Công dân New Zealand
• Người có thị thực thường trú nhân và đáp ứng điều kiện cư trú thông thường
• Công dân Australia có quyền cư trú tại New Zealand
• Công dân Singapore theo thỏa thuận thương mại tự do
• Thường trú nhân của Australia và Singapore đang cư trú thông thường tại New Zealand

Điều kiện cư trú thông thường là gì?

Đây là khái niệm quan trọng mà nhiều người dễ nhầm lẫn. Theo quy định của Cơ quan Thông tin Đất đai New Zealand, một người được coi là cư trú thông thường tại New Zealand khi đáp ứng đồng thời các điều kiện sau:

• Có thị thực loại cư trú
• Đã sống tại New Zealand ít nhất 12 tháng liên tục trước đó
• Có mặt tại New Zealand ít nhất 183 ngày trong 12 tháng đó
• Có New Zealand là nơi cư trú thường xuyên và ổn định

Điều này có nghĩa là ngay cả khi bạn đã có thị thực thường trú nhân, nếu chưa đáp ứng yêu cầu về thời gian cư trú, bạn vẫn cần xin phép mua nhà.

Chính sách mới tháng 9 năm 2025

Tháng 9 năm 2025, chính phủ New Zealand công bố thay đổi quan trọng trong Đạo luật Đầu tư Nước ngoài. Theo đó, người nắm giữ các loại thị thực sau có thể mua hoặc xây nhà với giá trị từ 5 triệu đô-la New Zealand trở lên:

• Thị thực Active Investor Plus (AIP), còn gọi là Golden Visa
• Thị thực Investor 1
• Thị thực Investor 2

Chính sách này dự kiến được thông qua trước cuối năm 2025, mở ra cơ hội cho các nhà đầu tư cao cấp sở hữu bất động sản cao cấp tại New Zealand trong khi vẫn bảo vệ thị trường nhà đất cho người dân địa phương.

Mua nhà có giúp lấy thường trú nhân không?

Nhiều người nhầm tưởng rằng chỉ cần mua nhà ở New Zealand là có thể nhận được thị thực thường trú nhân. Đây là quan niệm hoàn toàn sai lầm. New Zealand không có chương trình “visa vàng” theo kiểu truyền thống như một số nước châu Âu, nơi bạn có thể mua nhà để đổi lấy quyền cư trú.

Tuy nhiên, mua nhà có thể là một phần của chiến lược đầu tư tổng thể với một số chương trình thị thực đặc biệt.

Thị thực dành cho Nhà đầu tư

Đây là chương trình thị thực cao cấp dành cho các nhà đầu tư lớn, được cải tiến từ tháng 4 năm 2025 với hai lộ trình:

Lộ trình Tăng trưởng (Growth)

• Số vốn đầu tư tối thiểu: 5 triệu đô-la New Zealand
• Thời gian đầu tư: 3 năm
• Loại hình đầu tư: Đầu tư trực tiếp hoặc quỹ được chứng nhận
• Yêu cầu cư trú: 21 ngày mỗi năm

Lộ trình Cân bằng (Balanced)

• Số vốn đầu tư tối thiểu: 10 triệu đô-la New Zealand
• Thời gian đầu tư: 5 năm
• Loại hình đầu tư: Đa dạng hơn bao gồm trái phiếu, cổ phiếu và từ thiện
• Yêu cầu cư trú: 21 ngày mỗi năm

Theo chính sách mới, người có thị thực này được phép mua hoặc xây một ngôi nhà có giá trị từ 5 triệu đô-la New Zealand trở lên để ở. Tuy nhiên, khoản mua nhà này không được tính vào số vốn đầu tư bắt buộc của chương trình thị thực.

Ngoài ra, New Zealand vừa mới mở đơn Thị thực Làm việc cho Nhà đầu tư Kinh doanh từ tháng 11 năm 2025 – đây là lựa chọn hấp dẫn cho những ai muốn vừa đầu tư kinh doanh vừa sở hữu bất động sản:

Hai phương án đầu tư:

• Đầu tư 1 triệu đô-la New Zealand: lộ trình 3 năm lên thường trú nhân
• Đầu tư 2 triệu đô-la New Zealand: lộ trình nhanh chỉ 12 tháng lên thường trú nhân

Ưu điểm của chương trình này:

• Thời gian lên thường trú nhân nhanh nhất (12 tháng)
• Được phép mua nhà để ở sau khi có thị thực
• Toàn bộ gia đình được hưởng quyền lợi giáo dục và y tế
• Linh hoạt hơn trong việc lựa chọn hình thức đầu tư (đầu tư vào doanh nghiệp đã hoạt động)

Các con đường định cư khác

Ngoài chương trình đầu tư, New Zealand còn có các lộ trình định cư phổ biến khác không yêu cầu mua nhà:

Thị thực Người lao động có tay nghề:

• Dựa trên hệ thống tích điểm
• Cần có lời mời làm việc từ nhà tuyển dụng New Zealand
• Không bắt buộc sở hữu nhà

Thị thực Làm việc chuyển sang Cư trú:

• Làm việc tối thiểu 2 năm với thị thực kỹ năng thiết yếu
• Có thể chuyển đổi sang thị thực thường trú nhân
• Được mua nhà sau khi có thị thực thường trú nhân

Chi phí thực tế khi mua nhà tại New Zealand

Giá nhà trung bình các thành phố lớn cuối năm 2025

Auckland

Auckland là trung tâm kinh tế và đông dân nhất New Zealand, giá nhà cũng cao nhất cả nước. Giá trung vị dao động từ 970.000 đến 1.100.000 đô-la New Zealand tùy khu vực. Các khu vực trung tâm như Parnell hay Remuera có giá từ 1.200.000 đô-la New Zealand trở lên, trong khi các vùng ngoại ô như Albany, Botany hay Manukau có giá phải chăng hơn, từ 700.000 đến 900.000 đô-la New Zealand.

Thủ đô Wellington

Là thủ đô và trung tâm chính trị, giá nhà trung vị tại Wellington khoảng 767.500 đến 895.000 đô-la New Zealand. Thành phố này thu hút nhiều người làm việc trong lĩnh vực công nghệ thông tin và chính phủ. Tuy nhiên, thị trường nhà đất Wellington đang có xu hướng giảm do cắt giảm việc làm trong khu vực công.

Christchurch – Thành phố lớn nhất Nam đảo:

Christchurch được xem là lựa chọn phải chăng nhất trong ba thành phố lớn với giá trung vị từ 650.000 đến 697.000 đô-la New Zealand. Thành phố này đã phục hồi mạnh mẽ sau trận động đất năm 2011 với cơ sở hạ tầng hiện đại, an toàn hơn và chất lượng sống cao.

Chi phí phát sinh khi mua nhà

Chi phí một lần ban đầu:

• Phí luật sư bất động sản: 1.500 – 3.000 đô-la New Zealand
• Báo cáo thông tin đất đai: 200 – 400 đô-la New Zealand
• Kiểm tra kỹ thuật công trình: 500 – 1.200 đô-la New Zealand
• Phí định giá cho ngân hàng: 500 – 1.000 đô-la New Zealand
• Bảo hiểm nhà năm đầu: 1.200 – 2.500 đô-la New Zealand
• Chi phí chuyển nhà: 500 – 2.000 đô-la New Zealand

Tổng chi phí phụ trợ thường chiếm khoảng 1,5-2% giá trị ngôi nhà.

Chi phí thường niên:

• Thuế hội đồng địa phương: 2.500 – 5.000 đô-la New Zealand mỗi năm
• Bảo hiểm nhà: 1.200 – 3.000 đô-la New Zealand mỗi năm
• Bảo trì và sửa chữa: 1.500 – 4.000 đô-la New Zealand mỗi năm

Vay vốn mua nhà cho người mới định cư

Người có thị thực thường trú nhân mới thường cần đặt cọc từ 20-30% giá trị nhà để được ngân hàng cho vay. Lãi suất hiện tại dao động từ 6,0% đến 7,0% mỗi năm tùy theo thời hạn cố định lãi suất. Các ngân hàng lớn như ANZ, ASB, Westpac, BNZ đều có chương trình cho người mới định cư nhưng yêu cầu chứng minh thu nhập ổn định.

Ví dụ tính toán cho ngôi nhà 1 triệu đô-la New Zealand:

• Giá nhà: 1.000.000 đô-la New Zealand
• Vốn tự có (25%): 250.000 đô-la New Zealand
• Vay ngân hàng: 750.000 đô-la New Zealand
• Lãi suất: 6,5% cố định 2 năm
• Trả góp hàng tháng: khoảng 4.740 đô-la New Zealand
• Cộng thuế, bảo hiểm, bảo trì: khoảng 5.420 đô-la New Zealand mỗi tháng

Quy trình mua nhà chi tiết từng bước

Bước 1: Chuẩn bị tư cách pháp lý và tài chính

Trước tiên, bạn cần xác định rõ tình trạng pháp lý của mình:

• Nếu đã có thị thực thường trú nhân và đáp ứng điều kiện cư trú thông thường: được mua tự do
• Nếu có thị thực thường trú nhân nhưng chưa đủ điều kiện cư trú thông thường: cần xin phép từ Văn phòng Đầu tư Nước ngoài
• Nếu chưa có thị thực thường trú nhân: cần xin phép đặc biệt hoặc chờ đến khi có thị thực

Đồng thời, bạn nên chuẩn bị:

• Vốn tự có tối thiểu 20-30% giá trị nhà
• Xin phê duyệt trước từ ngân hàng về khả năng vay vốn
• Mở tài khoản ngân hàng tại New Zealand
• Chuẩn bị chứng từ thu nhập và lịch sử tài chính

Bước 2: Tìm hiểu thị trường và chọn khu vực

Dành thời gian nghiên cứu kỹ các khu vực phù hợp. Yếu tố cần cân nhắc:

• Chất lượng trường học trong khu vực (hệ số chất lượng từ 1-10)
• Khoảng cách đến nơi làm việc và phương tiện giao thông
• An ninh và tỷ lệ tội phạm
• Tiện ích xung quanh như siêu thị, bệnh viện, công viên
• Tiềm năng tăng giá trong tương lai

Các trang web hữu ích để tìm nhà:

• TradeMe Property: trang lớn nhất New Zealand
• Realestate.co.nz: do Hiệp hội Bất động sản New Zealand quản lý
• Homes.co.nz: cung cấp dữ liệu giá chi tiết

Bước 3: Tham dự buổi mở cửa xem nhà

Hầu hết nhà bán đều tổ chức buổi mở cửa vào cuối tuần. Khi xem nhà, hãy chú ý:

• Tình trạng kết cấu nhà: nứt tường, rò rỉ nước, ẩm mốc
• Hệ thống điện, nước, sưởi ấm
• Chất lượng cách nhiệt (rất quan trọng trong mùa đông)
• Ánh sáng tự nhiên và hướng nhà
• Kích thước phòng và bố cục không gian
• Sân vườn, gara để xe

Bước 4: Thuê luật sư bất động sản

Việc thuê luật sư là bắt buộc trong quy trình mua nhà tại New Zealand. Luật sư sẽ:

• Kiểm tra giấy chứng nhận quyền sở hữu
• Đọc và giải thích hợp đồng mua bán
• Kiểm tra báo cáo thông tin đất đai
• Đảm bảo không có vấn đề pháp lý ẩn
• Xử lý thủ tục bàn giao

Chi phí luật sư từ 1.500 đến 3.000 đô-la New Zealand là khoản đầu tư đáng giá để tránh rủi ro pháp lý.

Bước 5: Kiểm tra kỹ thuật công trình

Đây là bước không nên bỏ qua. Thuê một chuyên gia kiểm tra công trình độc lập để đánh giá:

• Móng nhà và kết cấu
• Mái nhà và hệ thống thoát nước
• Hệ thống điện và đường ống nước
• Mối mọt và độ ẩm
• Chất lượng cách nhiệt

Chi phí từ 500 đến 1.200 đô-la New Zealand nhưng có thể giúp bạn tránh được những vấn đề tốn kém sau này.

Bước 6: Đặt giá và ký hợp đồng

Tại New Zealand có hai hình thức bán nhà chính:

• Đấu giá: cần có phê duyệt trước nếu bạn cần xin phép mua nhà
• Thương lượng riêng: linh hoạt hơn, có thể đặt điều kiện

Hợp đồng mua bán thường có các điều kiện:

• Kiểm tra kỹ thuật đạt yêu cầu
• Phê duyệt vay vốn từ ngân hàng
• Phê duyệt từ Văn phòng Đầu tư Nước ngoài (nếu cần)

Bước 7: Hoàn tất và nhận nhà

Sau khi tất cả điều kiện được đáp ứng:

• Luật sư sẽ hoàn tất thủ tục bàn giao
• Thanh toán số tiền còn lại
• Nhận chìa khóa và quyền sở hữu chính thức
• Đăng ký quyền sở hữu với Cơ quan Thông tin Đất đai

Khu vực đáng sống cho gia đình người Việt

Auckland

North Shore: Khu vực an toàn với nhiều trường học chất lượng cao. Các vùng như Albany, Browns Bay, Takapuna rất được ưa chuộng. Giá nhà từ 900.000 đến 1.300.000 đô-la New Zealand.

East Auckland: Khu vực Botany, Howick có cộng đồng người Á Đông đông đúc, nhiều siêu thị và nhà hàng Á. Giá nhà từ 800.000 đến 1.100.000 đô-la New Zealand.

West Auckland: Các khu như Henderson, New Lynn có giá phải chăng hơn, từ 700.000 đến 950.000 đô-la New Zealand, phù hợp gia đình muốn tiết kiệm.

Wellington

Phù hợp cho người làm việc trong ngành công nghệ hoặc chính phủ. Các khu vực như Lower Hutt, Upper Hutt có giá từ 650.000 đến 850.000 đô-la New Zealand, môi trường yên tĩnh và gần trung tâm.

Christchurch

Lựa chọn tốt nhất về mặt giá cả. Các khu vực như Riccarton, Merivale, Ilam có giá từ 650.000 đến 900.000 đô-la New Zealand với chất lượng sống cao và cơ sở hạ tầng hiện đại.

Những lưu ý quan trọng khi mua nhà định cư New Zealand

Về pháp lý

Nếu bạn cần xin phép mua nhà, bạn phải cam kết:

• Có mặt tại New Zealand ít nhất 183 ngày trong mỗi kỳ 12 tháng kể từ khi được phép
• Chuyển vào ở trong vòng 90 ngày sau khi nhận nhà
• Biến ngôi nhà thành nơi ở chính của bạn
• Tiếp tục duy trì thị thực cư trú

Nếu vi phạm các điều kiện này, bạn có thể bị buộc phải bán nhà và chịu phạt nặng.

Về đất nhạy cảm

Một số loại đất được coi là nhạy cảm và luôn cần phê duyệt đặc biệt:

• Đất ven biển, hồ, sông
• Đất nông nghiệp lớn hơn 5 héc-ta
• Đất có giá trị văn hóa hoặc lịch sử
• Đất trên các đảo
• Đất gần khu bảo tồn

Về thuế và phí

New Zealand không có thuế tài sản hàng năm như nhiều nước, nhưng có:

• Thuế hội đồng địa phương: dùng cho dịch vụ công cộng như thu gom rác, bảo trì đường xá
• Bảo hiểm nhà: bắt buộc nếu có vay vốn, bao gồm bảo hiểm thiên tai
• Thuế chuyển nhượng: không có nếu đây là nhà ở chính, nhưng có thể có nếu bán trong vòng 2 năm

Câu hỏi thường gặp về mua nhà định cư New Zealand

Người có thị thực làm việc có được mua nhà không?

Người có thị thực làm việc tạm thời thường không được mua nhà trừ khi là vợ hoặc chồng của công dân hoặc thường trú nhân New Zealand. Trong trường hợp đó, họ có thể mua nhà chung với vợ hoặc chồng.

Mua nhà qua công ty hay cá nhân tốt hơn?

Đối với người mới định cư, mua dưới tên cá nhân thường đơn giản hơn. Mua qua công ty có thể có lợi về thuế trong một số trường hợp nhưng cần tư vấn chuyên sâu từ kế toán và luật sư.

Có cần bảo hiểm động đất không?

New Zealand nằm trong vành đai động đất nên rủi ro cao. Ủy ban Rủi ro Thiên nhiên tự động bao gồm bảo hiểm thiên tai trong hóa đơn bảo hiểm nhà của bạn, nhưng bạn cần đảm bảo số tiền bảo hiểm đủ để xây dựng lại.

Quy trình mua nhà mất bao lâu?

Từ lúc tìm được nhà ưng ý đến khi nhận chìa khóa thường mất 6-12 tuần, tùy thuộc vào độ phức tạp và thời gian xử lý phê duyệt nếu cần.

Có nên mua nhà cũ hay nhà mới?

Nhà mới có ưu điểm là đạt chuẩn xây dựng hiện đại, cách nhiệt tốt, ít vấn đề kỹ thuật nhưng giá cao hơn 10-20%. Nhà cũ rẻ hơn nhưng cần kiểm tra kỹ lưỡng và có thể phải chi phí sửa chữa, nâng cấp.

Auckland hay Christchurch phù hợp hơn cho gia đình?

Auckland phù hợp nếu bạn muốn sống ở thành phố lớn, nhiều cơ hội việc làm, cộng đồng Việt đông. Christchurch phù hợp nếu ưu tiên giá cả phải chăng, môi trường yên tĩnh và chất lượng sống cao.

Kết luận

Mua nhà định cư New Zealand là quyết định lớn cần chuẩn bị kỹ càng về cả tài chính lẫn pháp lý. Với những thay đổi tích cực trong chính sách như cho phép người có thị thực đầu tư mua nhà từ 5 triệu đô-la New Zealand, cùng với thị trường bất động sản đang hồi phục sau giai đoạn điều chỉnh, đây có thể là thời điểm phù hợp để bắt đầu hành trình mua nhà.

Điều quan trọng nhất là hiểu rõ quy định pháp lý hiện hành, chuẩn bị đầy đủ tài chính và làm việc với các chuyên gia như luật sư, nhà môi giới thế chấp để đảm bảo quy trình diễn ra suôn sẻ. Việc lựa chọn khu vực phù hợp với nhu cầu gia đình cũng quyết định đến chất lượng cuộc sống lâu dài tại New Zealand.

BSOP (Công ty cổ phần đầu tư và phát triển Bắc Sơn) là đơn vị chuyên tư vấn đầu tư và định cư quốc tế, cam kết cung cấp thông tin chính xác và hỗ trợ toàn diện cho khách hàng Việt Nam trong hành trình định cư tại New Zealand.

BSOP – KẾT NỐI TOÀN CẦU – ĐỊNH HƯỚNG TƯƠNG LAI

HOTLINE: 0904 966 797 – 098 913 6666